Los impuestos y gastos por vender una vivienda; ¿cuáles son?

• 06/09/2024
• Fiscalidad

Los gastos al vender una casa antes de la formalización

Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación: 

Certificado energético 

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética. 

Nota simple 

Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc. 

Gastos de cancelación de la hipoteca 

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa. 

Los gastos de venta de una vivienda durante la transacción

Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la operación de compraventa:

Contrato de arras 

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa. 

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato… 

Gastos de notaría 

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas. 

Honorarios inmobiliarios

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda

Impuestos que se pagan al vender una casa

Una vez vendido el inmueble será el momento de calcular los impuestos por la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos: 

IRPF 

Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble. 

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2024 son: 

No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF, que son: 

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual 
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca 
• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia 
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

 Plusvalía municipal 

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. 

Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía. 

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) 

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda. 

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero y la fecha de pago depende de la localidad. 

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente

En 2024, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. 

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición. 

 Deducibles del valor de transmisión

• Comisión inmobiliaria (para ello deben darte una factura)
• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de la hipoteca

 Deducibles del valor de adquisición

• Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta
• Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA
• Honorarios del notario
• Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria